前海写字楼的租金水平与福田中心区相当 供需两旺

新报告显示，前海自贸片区因发展迅猛、签约入驻企业快速增长，呈现写字楼供需两旺的局面，目前前海写字楼的租金水平已与福田中心区相当。
据世邦魏理仕发布的《大珠三角商务枢纽2.0》报告，前海作为粤港澳大湾区的新兴商务、创新金融商务枢纽，近几年高附加值的创新金融产业发展迅猛。截至去年底，跨境人民币贷款备案金额超过1100亿元，业务规模领先全国。截至今年4月，前海蛇口自贸片区的注册企业已达13.3万家，其中金融企业占绝对主导。
由于未来5年福田中心区及后海片区的写字楼供应有限，前海有望成为主要供应聚集区，约占深圳写字楼总量的1/4。世邦魏理仕简家宏表示，随着前海片区基建及政策逐渐到位完善，该区域将吸引更多优质企业入驻，进而推动前海加速发展。

前海写字楼-金融坐标，启势前海—华润前海大厦即将入市
华润前海中心地处前海金融核心商务区——桂湾片区，项目东临梦海大道，西临听海大道，北临桂湾四路，距离1号线鲤鱼门站100米，是华润历时三年，为前海量身打造的首个金融综合体项目。整体占地面积约6.18万平方米，规划建筑面积约50.3万平方米，总投资约200亿人民币，是华润置地继城市综合体、海滨综合体、人文综合体之后的又一创新力作。华润前海中心以三栋国际甲级写字楼——华润前海大厦为核心，“创新版”万象城——万象前海，定制级私享公寓——悦玺，精品酒店等一体化配套，成就集商务工作、美学生活、社交休闲、艺术空间、潮流时尚于一体的创新金融综合体。未来，将重新定义金融区内24小时工作生活方式。

华润前海大厦项目优势
【桂湾，前海价值领跑者】
华润前海中心地处前海桂湾核心位置。桂湾片区作为打造集中展示前海合作区整体城市形象的金融核心商务区，重点发展金融产业。目前已吸引了香港新世界、弘毅投资、中英人寿、中粮集团、腾讯、华强集团等名企总部聚集，成为前海三湾格局中开发、拍地最为集中的片区，发展潜力居三湾之首，彰显巨大的金融活力与魅力。
【四维立体交通】
当桂湾成为前海立体交通网络的中核，华润前海大厦凭借东临梦海大道、北临桂湾四路的双主干道占位，及距离前海综合交通枢纽仅800米的区位优势，尽享前海便捷交通利好。
海：4个海港及1条海底隧道；
陆：5条城际快线（规划）及S3沿江高速连接穗莞深港；
空：畅达深港两地机场；
轨：1号（鲤鱼门站、前海湾站）、5号（前海湾站、桂湾站在建）、11号（前海湾站）三条地铁线路贯穿其中。
【万象之上，前海金融新坐标】
华润前海中心充分洞察金融片区未来工作人群的需求，以“外方内圆”为概念，外部塔楼线条笔直简约，内部根据流线型设计进行布局，并将写字楼与项目大型配套商业——创新版万象城 “万象前海”的商业空间做了连通嫁接，让办公人群轻松切换工作、生活状态。
【Officeasy，华润商务深度运营与服务】
华润前海中心，拥有舒适的硬件空间，借助华润产业协同、融合的力量，通过写字楼、商业、公寓、酒店等多元业态互补优势，以及华润置地全新升级的商务品牌——officeasy华润商务的深度运营与服务，将缔造金融中心多元丰富活力生活。 

华润前海大厦 项目进展
项目于2013年12月破土动工
体验中心现已开放
华润前海大厦（写字楼）、悦玺（公寓）计划于2017年入市发售
万象前海（商业）现已启动招商
预计2019年全面开业


注册企业突破10万家，两年后供应量将达300万平方米，前海写字楼供求将维持平衡
从注册企业数量的角度来看，截至2017年8月，深圳前海蛇口自贸片区累计注册企业突破14万。
从需求量来分析，做个简单估算：深圳企业平均办公人数为15人，国内目前写字楼设计指标，基本是每人（不同行业人工办公面积会有所区别）10~15平方米建筑面积，考虑到深圳作为全国创新中心，本地企业中小板及创业板上市总量连续9年居全国之首，自贸区利好政策吸引众多创业公司和中小微企业进驻，自贸区公司平均注册员工数，会低于深圳市平均每个企业15人办公的标准，这里我们保守一点假设是每个企业有8人办公。
最近，前海管理局发布的信息中提到，今年6月底区内注册企业的开业率超过五成。当前前海并没有写字楼可供使用，假设未来这五成企业最终都会真正落户前海自贸区，写字楼体量需要388~582万平方米。考虑到这些注册企业还可能注册在蛇口，预计前海自贸区有300万平方米的写字楼供应就足够满足需求量。
“深圳前海片区将在未来两年陆续入市，2018年达到高峰，两年内整个南山区将迎来约400万平方米新增供应。前海当前确认的未来项目，已经有将近300万体量的供应，这些供应将有效满足当前注册企业的办公需求，写字楼供不应求的可能性不大。”
“当然前海自贸区也可能出现类似上海试点自贸区中企业虚拟注册的现象，导致实际需求未必会有这么高。”